46家中小房企上半年到期债务近5300亿 重点布局武汉房企能否扛过冲击



[摘要]中达证券申思聪的研报则表示:现金来源方面,公司在疫情持续期间的销售回款将受到一定影响,在疫情严重地区土储占比更高的房企或受到更大的冲击。现金支出方面,2020年到期债务占比较高、现金短债覆盖倍数较低的公司或面临更大的压力。

21世纪经济报道 21财经APP 叶麦穗 广州报道

全联房地产商会近日发布《关于疫情后期促进房地产行业平稳健康发展的政策建议》,《建议》表示为防止疫情进一步扩散,房企响应政府号召,暂停项目建设、暂停项目开工、推迟复工、关闭售楼处、暂停客户接待,这一系列举措,给房企带来了巨大的影响。

救市政策接踵而至

据全联房地产商会调研,2020年上半年企业须交付的项目占全年交付项目总数的30%-50%。由于项目工程建设暂停,线下销售渠道关闭,企业销售回款大幅下降,叠加现有的房地产融资政策,房地产企业面临巨大的现金流压力,即使大型企业也难幸免。调研的72家企业中,46家房企(以中小型企业为主)受影响货值超4400亿元,单月运营成本约235亿元,2020年上半年到期债务近5300亿元;26家产业链企业,受停工停售影响的积压库存超40亿元,单月运营成本超20亿元,2020年上半年到期债务约55亿元。 如果疫情持续两个月,而无相应政策支持和适当倾斜,企业将面临巨大的经营风险。

建议政府有针对性灵活“因城施策、因企施策”,稳定行业预期,帮助行业顺利度过困难期,引导行业加速良性整合,保障整个国民经济的健康运行。具体措施包括:适度信贷支持,融资政策倾斜;放宽资金监管额度;税费适当减免,缴纳期限酌情调整;因城施策,因企施策,适当增加定向支持。

企线下的销售几乎停滞,而线上卖房的带货能力还未被验证。2月10日以来,虽然开发商陆续复工,但能够做得事情有限。数百城市的售楼处关闭,春节黄金周成交量暴降9成。随后救市政策此起彼伏,无锡打响救市第一枪,随后西安、上海、南昌、浙江等地也发文支持楼市发展。不过多数分析认为:从市场层面看,完全放开限购、限贷的可能性不大,因为中央明确了不将房地产作为短期刺激经济的手段,好不容易稳定住房地产市场,使房价保持平稳,因为疫情再使得楼市政策开闸、放松,这是不可取的。

融创武汉布局力度较大

渤海证券的研究报告显示:2019年武汉土地供应面积1993万㎡,规划建筑面积4387万㎡,其中居住类用地规划建面3323万㎡,占总量的64%,较2018年增加6%。2019年,武汉市住宅商品房共推出2629万㎡,销售面积2324万㎡,供销比为0.88,住房销售市场显著回暖。销售单价较2018年也有大幅提高,近5年首次突破万元大关,达到12321元/㎡,全年销售额高达2864亿元,在全国城市中位列前三。

从武汉的2018年和2019年住宅土地市场来看,融创中国、中建三局地产和华侨城无疑是最大买家,尤其是融创中国2018-2019年在武汉拿地272万平方米,总货值近200亿元,稳居武汉住宅土地市场头把交椅。湖北当地的区域性房企例如武汉地产集团、武汉城投集团、湖北省交通投资集团也有亮眼表现。目前由于房企产行业进入稳定发展周期,特别是近年来对房企融资的限制不断提高,房企普遍采用高周转的运营模式,从拿地到预售的时间周期缩短到半年左右。所以本次疫情虽然冲击时间有限,但足以对房企的现金流构成威胁。以目前疫情的发展趋势来看,湖北以外地区开始复工,受到影响时间对较小,但武汉地区预计最早复工日期也将在3月中旬以后,所以重点布局武汉的房企将会受到很大影响。好在地产项目和土地属于流动性较好、增值率较高的资产,如果进行项目出售或引入战略投资者,可缓解现金流压力。防风险的角度,建议警惕疫情对重点布局武汉的区域房企,以及疫情对其他高周转房企现金流的影响;投资的角度,建议可适当挖掘全国性房企以及深耕长三角、大湾区的区域型房企的投资机会。

中达证券申思聪的研报则表示:现金来源方面,公司在疫情持续期间的销售回款将受到一定影响,在疫情严重地区土储占比更高的房企或受到更大的冲击。现金支出方面,2020年到期债务占比较高、现金短债覆盖倍数较低的公司或面临更大的压力。

各大房企位于湖北的土地储备总体占比较低,湖北土储主要位于武汉。截至2019年中期,样本房企位于湖北的土地储备总体占比较低,融信中国、时代中国、宝龙地产无位于湖北的土地储备;占比最高的为景瑞控股、花样年及旭辉控股集团,位于湖北的土地储备分别占16.7%、11.4%和7.7%。样本房企位于湖北的土地储备中,大部分位于武汉,景瑞控股、花样年及旭辉控股集团位于湖北的土地储备均位于武汉。




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